Comprar una casa es una de las inversiones más importantes que la mayoría de las personas harán en sus vidas. Es un proceso complejo que puede ser estresante y costoso. Una de las preocupaciones más comunes que tienen los compradores de viviendas son las arras penitenciales.
Elementos esenciales de un precontrato
En los contratos de reserva de vivienda, es común incluir una cláusula de arras. Se trata de un precontrato cuyo objetivo es asegurar la futura celebración de un contrato de compraventa. Debe contener todos los acuerdos esenciales que las partes hayan alcanzado en relación con la futura compraventa.
Algunos de los elementos esenciales son:
- La identificación de las partes contratantes.
- La descripción del bien inmueble objeto de la compraventa.
- Precio y forma de pago
- El precio de venta del bien inmueble.
- La fecha en la que se debe realizar el pago del precio de venta.
- Las condiciones de la compraventa.
- Tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa
- Cláusulas especiales
- Fecha y lugar de firma
Existen tres tipos de arras: arras penitenciales, arras confirmatorias, y arras penales.
El Código Civil reconoce exclusivamente las arras penitenciales (Art. 1454 Código Civil), pero su inclusión en el contrato no es obligatoria, y ambas partes deben acordar explícitamente su aplicación.
Las arras penitenciales
Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento, presentan singular naturaleza, otorgando a ambas partes involucradas en una compraventa la valiosa prerrogativa de desistir del cumplimiento del contrato sin necesidad de demostrar daños o justificar su decisión.
Estas arras otorgan la facultad de desistir del contrato a ambas partes: si el vendedor decide desistir, deberá devolver el importe recibido en concepto de arras por duplicado; mientras que si es el comprador quien desiste, bastará con reintegrar al vendedor lo recibido.
Ejemplo de arras penitenciales
Supongamos que Ana y Carlos han acordado la compra de un apartamento en la playa. El precio total acordado para la propiedad es de 200.000 euros. Para asegurar el compromiso de ambas partes, deciden incluir en el contrato de compraventa arras penitenciales.
En el contrato de arras, se establece que Ana, como compradora, entregará a Carlos, el vendedor, una cantidad de 20.000 euros en concepto de arras penitenciales.
Ahora bien, si por alguna razón Ana decide no seguir adelante con la compra, perderá la cantidad de 20.000 euros entregada como arras penitenciales y Carlos puede retener las arras como compensación por el tiempo y los recursos invertidos en la operación.
Por otro lado, si Carlos no cumple con su obligación de vender la propiedad a Ana dentro del plazo establecido, él deberá devolverle al comprador el importe de las arras por duplicado, es decir 40.000 euros.
En resumen, las arras penitenciales ofrecen a ambas partes de una compraventa de vivienda la opción de desistir del contrato sin necesidad de justificarlo. Su inclusión no es obligatoria, pero brinda mayor seguridad en la transacción. Al entender su funcionamiento y contar con asesoramiento legal, se evitan pérdidas de dinero y se asegura una experiencia exitosa en la compraventa inmobiliaria.
